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Geschäftsjahr 2020

Vonovia legt sich auf Klimapfad bis 2050 fest und setzt positive Geschäftsentwicklung fort

  • Nachhaltigkeits-Performance-Index beinhaltet ökologische und soziale Aspekte; nicht-finanzielle und finanzielle Steuerungsgrößen gleichwertig.
  • Verbindlicher Klimapfad für klimaneutralen Gebäudebestand; Forschung zu klimaneutral erzeugter Wärme.
  • Soziale Verantwortung gegenüber Mieterinnen und Mietern; Zusage, dass niemand seine Wohnung aufgrund finanzieller Schwierigkeiten durch Corona verliert.
  • Weiterhin wirtschaftlich stabile Entwicklung; positive Geschäftsentwicklung auch für 2021 erwartet.

Bochum, 4. März 2021 – Die Vonovia SE („Vonovia“) hat sich im Geschäftsjahr 2020 auf einen verbindlichen Klimapfad für einen nahezu klimaneutralen Gebäudebestand bis 2050 festgelegt und ihre positive Geschäftsentwicklung fortgesetzt. Das Bochumer Wohnungsunternehmen setzt für klimaneutrales Wohnen auf ein Zusammenspiel aus energetischer Modernisierung und CO2-neutraler Wärmeerzeugung. Durch
soziale und nachhaltige Quartiersentwicklungen fördert Vonovia zudem lebendige Quartiere und funktionierende Nachbarschaften. Die eigene ökologische und soziale Verantwortung hat Vonovia bereits 2019 im Geschäftsverständnis verankert. Der 2020 neu entwickelte Nachhaltigkeits-Performance-Index (Sustainability Performance Index, kurz: SPI) macht die Leistungen von Vonovia im Bereich Nachhaltigkeit messbar und beinhaltet konkrete Nachhaltigkeitsziele.

„Stabile Unternehmen wie wir sind gefordert, Verantwortung zu übernehmen“, sagt CEO Rolf Buch. „Ökologisch und sozial nachhaltig zu handeln, ist für uns eine Verpflichtung. Daran lassen wir uns gerne messen. Unser neuer Nachhaltigkeits-Performance-Index ist unseren finanziellen Kennzahlen für die Unternehmenssteuerung gleichgestellt.“
Der SPI stellt die zentrale nicht-finanzielle Kennzahl für Vonovia dar. Er verdeutlicht damit die Bedeutung der Aspekte Environment (Umwelt), Social (Soziales) und Governance (gute Unternehmensführung), kurz: ESG, für Vonovia und ist noch dazu vergütungsrelevant. Der SPI berücksichtigt die jährlich erzielte CO2-Einsparung im Gebäudebestand, Energieeffizienz in Neubauten, barrierearm modernisierte Wohnungen, die Kunden- und Mitarbeiterzufriedenheit sowie die Diversität in den Führungsebenen.

Quartier steht im Zentrum der Klimawende

Vonovia sieht die Quartiere als zentrale Bestandteile der Mobilitäts-, Energie- und Klimawende. Im Fokus steht eine dezentrale Energieversorgung, bei der die Energie vor Ort möglichst autark erzeugt, gespeichert und verbraucht wird. Insgesamt entwickelt Vonovia derzeit 14 Quartiere mit rund 8.000 Wohnungen ganzheitlich. Vonovia denkt dabei Modernisierung, Neubau, das Wohnumfeld, soziale Kooperationen und Energiekonzepte zusammen.

Als Forschungsstandort nimmt das Quartier in Bochum-Weitmar eine besondere Rolle ein. Hier forscht Vonovia gemeinsam mit renommierten Fraunhofer-Instituten an dem Einsatz von grünem Wasserstoff für Strom und Wärme. Die entstehende „Energiezentrale der Zukunft“ wird mindestens 60 % der lokal benötigten Energie CO2-neutral erzeugen. „Entscheidend ist: Klimaneutral zu wohnen, muss für unsere Mieterinnen und Mieter bezahlbar bleiben“, sagt Rolf Buch. „Da sind wir als Unternehmen genauso in der Pflicht wie die Politik. Wir brauchen veränderte politische Rahmenbedingungen, wie zum Beispiel die Befreiung des Mieterstroms von Netzentgelten und Abgaben.“

Vonovia baut Photovoltaik aus

Im Geschäftsjahr 2020 hat Vonovia den Ausbau erneuerbarer Energien weiter vorangetrieben. Nach Städten wie Dresden und München verfügen nun unter anderem auch Vonovia Quartiere in Leverkusen und Gelsenkirchen über eigene Photovoltaik-Anlagen. Rund 400 Anlagen zählen zum Bestand von Vonovia. Vonovia erzeugt jährlich rund 14,5 Mio. kWh Solarenergie und spart gleichzeitig rund 7.000 Tonnen CO2 ein. Die eingesparte Menge entspricht in etwa dem CO2-Ausstoß von 1.500 Autos, die einmal um die gesamte Erde fahren. Zudem hat Vonovia durch energetische Modernisierungen seit 2015 kumuliert mehr als 370.000 Tonnen CO2 eingespart. Die CO2-Intensität des deutschen Bestandsportfolios sank im Vergleich zu 2019 von 47,2 auf 43,9 kg CO2e/m². Dazu hat auch der Bezug von zertifiziertem Grünstrom für die Gebäude beigetragen. Zudem hat Vonovia 2020 Grünstrom in Höhe von 27 GWh an private Kundinnen und Kunden verkauft.

Verbesserte extern validierte Kennzahlen verdeutlichen, dass Vonovia aktiv zu Lösungen in puncto ESG beiträgt. So stieg Vonovia in den renommierten Dow Jones Sustainability Index Europe auf und erzielte eine Top-Platzierung im Nachhaltigkeitsranking der Ratingagentur Sustainalytics. Darüber hinaus wird Vonovia seit September 2020 als der aktuell einzige Immobilienwert und der erste Wohnimmobilienwert überhaupt im europäischen Blue-Chip-Aktienindex EURO STOXX 50 gelistet.

Geschäftsverständnis: Unterstützung für Mieterinnen und Mieter

Vonovia trägt auch zur Lösung von sozialen Herausforderungen bei. „Wir haben für die rund eine Million Menschen, die bei uns zuhause sind, eine große Verantwortung“, sagt Rolf Buch. „Sie verlassen sich auf uns. Diese Verantwortung ist für uns Anspruch und Antrieb. Das gilt nicht nur in Zeiten von Corona.“ Bereits 2019 hat das Unternehmen sein Geschäftsverständnis veröffentlicht, das aufzeigt, auf welche Rahmenbedingungen sich Mieterinnen und Mieter verlassen können.

Durch das aktive Härtefallmanagement von Vonovia erhalten Mieterinnen und Mieter Unterstützung bei finanziellen Schwierigkeiten. Seit 2018 hat Vonovia durch das Härtefallmanagement und die Ü70-Regelung in mehr als 3.000 Fälle positiv entschieden. In weiteren Fällen bemüht sich das Unternehmen laufend um eine Lösung. Während der Corona-Pandemie verzichtete Vonovia vorübergehend auf Mieterhöhungen und auf Kündigungen. Zudem unterstützte Vonovia 2020 karitative Organisationen wie die AWO und verschiedene Tafeln.

Im Dialog mit den Mieterinnen und Mietern baut Vonovia die digitalen Kanäle aus. Ein wichtiger Baustein dafür ist die Mieter-App „Mein Vonovia“. Die App ermöglicht Kundinnen und Kunden, Rechnungen oder den Mietvertrag digital zu verwalten und Reparaturen zu beauftragen. Bald sollen Mietverträge über die App auch vollständig digital abgeschlossen werden können. Seit Anfang 2020 in den gängigen App-Stores verfügbar, verzeichnet die App bis heute mehr als 135.000 Downloads und mehr als 45.000 aktive Nutzer pro Tag. Der Kundenzufriedenheitsindex (CSI) bestätigt, dass die Maßnahmen und die Fürsorge bei den Mieterinnen und Mietern ankommen. Der Index ist im Jahresvergleich um 8,6 % gestiegen.

Im Geschäftsjahr 2020 hat Vonovia mehr als 33.600 neue Mietverträge geschlossen. Die Mieterinnen und Mieter zeichnen sich, wie auch die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, durch Vielfalt aus. Sie stammen aus mehr als 150 Ländern und sind vom Alter und der Einkommensstruktur her ein Spiegel der Gesellschaft. Seit 2015 haben zudem mehr als 12.000 Menschen aus Syrien und Afghanistan ein Zuhause bei Vonovia gefunden.

Die monatliche Nettokaltmiete von Vonovia betrug in Deutschland Ende Dezember 2020 durchschnittlich 6,95 €/m². Werden nur die Ballungsräume betrachtet, liegt Vonovia durchschnittlich rund 7 % unter den Angebotsmieten am Markt.

Mobiles Arbeiten für mehr als 90 % der Büro-Beschäftigten

Aktuell arbeiten mehr als 90 % der Büro-Mitarbeiterinnen und -Mitarbeiter von Vonovia mobil von zu Hause aus. Die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter vor Ort – Handwerk, Vermietung, Objektbetreuung – haben mit entsprechendem Schutz den Geschäftsbetrieb aufrechterhalten. „Wir sind dankbar, dass wir die Krise als Unternehmen bislang so gut gemeistert haben. Zu verdanken haben wir das unseren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern. Was sie leisten, ist herausragend“, sagt Rolf Buch. Als Zeichen der Wertschätzung hat Vonovia allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für das Jahr 2020 die höchstmögliche Corona-Prämie von
1.500 € gezahlt.

Positive wirtschaftliche Entwicklung setzt sich 2020 fort

Wirtschaftlich blickt das Wohnungsunternehmen auf ein positives Geschäftsjahr zurück. Das spiegelt sich in den wichtigsten finanziellen Kenn-zahlen wider. Das Ergebnis von Hembla ist erstmals vollständig berücksichtigt, der Ergebnisbeitrag von Bien-Ries anteilig.

In diesem Jahresabschluss stellt Vonovia erstmals die Gesamtumsätze der vier Segmente, die Segmenterlöse Total, dar. Der Wert entspricht im Wesentlichen dem Gesamtumsatz des Konzerns. Er stieg gegenüber dem Vorjahr um 6,3 % auf 4.370,0 Mio. €. Das Adjusted EBITDA Total stieg vor allem ankaufsbedingt und durch organisches Wachstum um
8,5 % auf 1.909,8 Mio. €. Das Adjusted EBITDA Rental erhöhte sich von 1.437,4 Mio. € auf 1.554,2 Mio. €, was einem Plus von 8,1 % entspricht. Die Geschäftsbereiche Einzelverkäufe (Recurring Sales), Development und wohnungsnahe Dienstleistungen (Value-add) trugen in Summe mit 355,6 Mio. € zum erhöhten Adjusted EBITDA Total bei. Das entspricht einer Steigerung um mehr als 10 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.

Auch der Group FFO verbesserte sich im vergangenen Geschäftsjahr. Die für die operative Ertragskraft von Vonovia maßgebliche Kennzahl legte um 10,6 % zu und landete bei 1.348,2 Mio. €. Hier waren ebenfalls vor allem die Zukäufe aus Schweden für das positive Ergebnis verantwortlich.

Kriterien für ersten Green Bond veröffentlicht

2020 war Vonovia erneut auf dem Anleihenmarkt aktiv und nahm dort Kapital in Höhe von insgesamt 3,8 Mrd. € auf. Der Verschuldungsgrad (LTV) betrug zum Stichtag 39,4 % und lag damit leicht unterhalb des Zielkorridors (40 % bis 45 %).

Anfang 2021 sorgte Vonovia zudem für ein Novum und emittierte erstmals eine vollständig digitale Schuldverschreibung. Damit gelang ein weiterer Schritt in Richtung Digitalisierung. Zudem hat Vonovia die Kriterien für den ersten Green Bond veröffentlicht und wird diesen in diesem Jahr begeben. Die Kriterien orientieren sich an der EU-weit einheitlichen Taxonomie, mit dem Geld werden gezielt nachhaltige Projekte finanziert.

Wertsteigerung des Portfolios

Das Portfolio des Wohnungsunternehmens bestand zum 31. Dezember 2020 aus rund 416.000 eigenen Mietwohnungen. In Deutschland beträgt der Marktanteil mit den rund 355.000 bewirtschafteten Wohnungen rund
1,5 %.

Zur Ermittlung der Vermögenswerte folgt Vonovia künftig den Best-Practice-Empfehlungen der European Public Real Estate Association (EPRA). Der EPRA NTA (Net Tangible Assets) wird als Steuerungsgröße für den Nettovermögenswert künftig den Adjusted NAV (Net Asset Value) ersetzen. Er bietet eine noch höhere Aussagekraft über den Wert des langfristig gehaltenen Immobilienportfolios. Der EPRA NTA erhöhte sich im Vorjahresvergleich um 19,2 % auf 35.488,6 Mio. €.

Der ebenfalls neu erhobene EPRA NRV (Net Reinstatement Value) repräsentiert den Vermögenswert, der für einen Neuaufbau des Unternehmens erforderlich wäre (einschließlich der Segmente Development und Value-add). Er lag bei 43.677,3 Mio. € (2019: 37.065,9 Mio. €).
Der Verkehrswert des Portfolios erhöhte sich im Berichtszeitraum auf 58,9 Mrd. €. Darin enthalten ist der Wertanstieg der Immobilien von rund 4,9 Mrd. €, insbesondere durch Investitionen in Modernisierung und Neubau sowie die gestiegene Nachfrage nach Immobilien in den großen Städten. Der Leerstand sank aufgrund einer geringeren Zahl an Umzügen noch einmal um 0,2 Prozentpunkte auf sehr niedrige 2,4 %.

Marktbedingt stiegen die Mieten innerhalb eines Jahres um 0,6 % (2019: 1,1 %). Investitionen in Wohnwertverbesserung (Modernisierung) führten zu einer Mietsteigerung um 1,9 % (2019: 2,3 %), Investitionen in Neubau und Dachaufstockung um 0,6 % (2019: 0,5 %).

Investitionen in Bestand und Neubau auf hohem Niveau

Trotz der Corona-Pandemie hat Vonovia die Strategie und damit den eingeschlagenen Weg zu Modernisierung, Instandhaltung und Neubau im Geschäftsjahr 2020 erfolgreich fortgesetzt. Mitunter hat die Corona-Pandemie jedoch einzelne Bauprojekte verzögert. Insgesamt stellte Vonovia im Geschäftsjahr 2020 in Deutschland, Österreich und Schweden 2.088 (2019: 2.092) Wohnungen fertig, davon 1.442 (2019: 1.301) für den eigenen Bestand und 646 (2019: 791) für den Verkauf. Zusätzlich trägt Vonovia mit mehr als 10.500 energetisch sanierten Wohnungen zum Klimaschutz bei und erhöht dadurch gleichzeitig den Wohnwert.

Vonovia hat sich verpflichtet, jede dritte bestehende Wohnung, die neu-vermietet wird, seniorengerecht umzubauen. 2020 wurden rund 13.000 Wohnungen modernisiert, um älteren Menschen ein langes Leben in den eigenen vier Wänden zu ermöglichen. Diese Modernisierungen reichen von einem neuen Badezimmer bis zu einer vollständigen Modernisierung der gesamten Wohnung.

Insgesamt investierte Vonovia für Instandhaltung, Modernisierung und Neubau (für den eigenen Bestand) von Januar bis Dezember 2020 1.935,9 Mio. € (2019: 1.971,1 Mio. €). Aufgrund einzelner Verzögerungen durch die Corona-Pandemie ist das ein leichter Rückgang um 1,8 % im Vergleich zum Vorjahr. Die Instandhaltungsleistungen stiegen um 22,9 % deutlich auf 592,0 Mio. € (2019: 481,6 Mio. €). Die Investitionen in Modernisierung lagen bei 908,4 Mio. € (2019: 996,5 Mio. €), für Neubau (für den eigenen Bestand) bei 435,5 Mio. € (493,0 Mio. €).

Neue Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, so viele Azubis wie nie

Auch in Zeiten der Corona-Pandemie stellte Vonovia neue Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter ein. Im Stichtagsvergleich stieg die Zahl der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter auf 10.622 (+ 2,7 %). Vonovia bietet gerade auch Auszubildenden eine langfristige Perspektive. 510 (+ 7,8 %) angehende Fachkräfte absolvieren aktuell ihre Ausbildung bei Vonovia – so viele wie noch nie. Vonovia bietet weiterhin auch jungen Menschen aus insolventen Unternehmen die Chance, ihre Ausbildung abzuschließen. „In Zeiten wie diesen brauchen wir mehr denn je gut ausgebildete Kolleginnen und Kollegen in all unseren Bereichen, um uns den gesellschaftlichen Herausforderungen zu widmen und Verantwortung zu übernehmen. Wir sind daher permanent auf der Suche nach Verstärkung“, sagt Rolf Buch.

Prognose der finanziellen und nicht-finanziellen Kennzahlen

Auf Basis der stabilen Geschäftsentwicklung werden Vorstand und Aufsichtsrat den Aktionärinnen und Aktionären auf der Hauptversammlung im April 2021 eine Dividende von 1,69 € je Aktie vorschlagen. Das entspricht einem Plus von 0,12 € und einer Dividendenrendite von
3,2 % bezogen auf den Schlusskurs vom 01. März 2021.

Vonovia plant für 2021 erneut umfangreiche Investitionen in Modernisierung und Neubau in einer Bandbreite von voraussichtlich 1.300 Mio. bis 1.600 Mio. €. Die Segmenterlöse Total werden voraussichtlich innerhalb der Spanne von rund 4.900 Mio. bis 5.100 Mio. € liegen, das Adjusted EBITDA Total zwischen 1.975 Mio. und 2.025 Mio. €. Dadurch erwartet Vonovia einen weiter steigenden Group FFO innerhalb der Bandbreite von 1.415 Mio. und 1.465 Mio. €. Für den Nachhaltigkeits-Performance-Index rechnet Vonovia mit einer Zielerreichung von rund 100 % in Bezug auf die einzelnen Indikatoren wie die CO2-Einsparung im Bestand oder die Kundenzufriedenheit.

Den vollständigen Geschäftsbericht 2020 finden Sie unter:
DE: http://reports.vonovia.de/2020/geschaeftsbericht
EN: http://reports.vonovia.de/2020/annual-report

Weitere Informationen sowie Foto- und Videomaterial finden Sie im Pressebereich und in der Mediathek


Finanzkalender 2021:

16. April 2021: Hauptversammlung
4. Mai 2021: Zwischenmitteilung zum ersten Quartal 2021
6. August 2021: Halbjahresbericht 2021
4. November 2021: Zwischenbericht für die ersten neun Monate 2021

Unternehmen
Nina Henckel
Leiterin Konzernpresse
Finanzen; TV & Radio
Bochum, 4. März 2021

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