Vonovia startet mit gesundem Kerngeschäft solide ins neue Geschäftsjahr

• Vonovia verkauft fünf Immobilienbestände für 560 Mio. € an CBRE Investment Management.
• Ruth Werhahn wird Vorständin des neu geschaffenen Personalressorts.
• Helene von Roeder verlässt Vonovia auf eigenen Wunsch.
• Kerngeschäft Bewirtschaftung entwickelt sich im 1. Quartal positiv bei faktischer Vollvermietung.
• Vertriebsgeschäft zum Jahresauftakt erwartungsgemäß rückläufig.
• Prognose für Gesamtjahr 2023 bestätigt.

Vonovia hat heute Immobilienbestände für rund 560 Mio. € an CBRE Investment Management verkauft. Der Käufer, einer der global führenden Vermögensverwalter von Immobilien, erwirbt insgesamt fünf Bestandsobjekte mit 1.350 Wohnungen in Frankfurt, Berlin und München.

Zwei der fünf Objekte befinden sich in der finalen Bauphase mit erwarteter Fertigstellung bis Ende August 2023. Der Buchwert der Immobilien per 31. Dez. 2022 und die noch zu erwartenden Kosten für die Fertigstellung betragen rund 600 Mio. €. Der Vollzug des Verkaufs wird im Laufe des zweiten und dritten Quartals 2023 nach Vorliegen der üblichen Fälligkeitsvoraussetzungen erwartet.

Erst im April 2023 wurde für eine Minderheitsbeteiligung an der Südewo ein verlässlicher Joint-Venture-Partner gefunden, der knapp 30 Prozent zu einem Kaufpreis von rund 1,0 Mrd. € erwirbt. Das Investment erfolgte nahezu zum Buchwert.

Rolf Buch, Vorstandsvorsitzender der Vonovia SE: „Ein Verkauf dieser Größe an ein renommiertes Unternehmen wie CBRE Investment Management untermauert die Werthaltigkeit unseres Portfolios – nach der Joint-Venture-Partnerschaft der zweite Erfolg in kurzer Zeit. Mit mehr als 1,5 Mrd. € haben wir unser diesjähriges Verkaufsziel fast erreicht. Zudem werten wir unsere Verhandlungsresultate als positives Signal für die gesamte Branche: Nach einem schwierigen 1. Quartal 2023 mit sehr wenig Bewegung öffnet sich der Markt vorsichtig. Käufer und Verkäufer können sich wieder einigen. Das ist ein Anlass für Zuversicht.“

Das Unternehmen kann infolge der Transaktionen den diesjährigen Refinanzierungsbedarf vollständig decken sowie einen wesentlichen Teil der für 2024 anstehenden Refinanzierungen.

Ruth Werhahn übernimmt als Vorständin neues Personalressort

Der Aufsichtsrat der Vonovia SE hat Ruth Werhahn als neues Vorstandsmitglied bestellt. Sie übernimmt am 1. Oktober 2023 die Verantwortung für das neu geschaffene Personalressort.

Jürgen Fitschen, Aufsichtsratsvorsitzender der Vonovia SE: „Wir freuen uns sehr, Ruth Werhahn für den Vorstand von Vonovia gewonnen zu haben. Mit ihrer Kompetenz und ihren vielfältigen Erfahrungen in der Personalleitung und in direkter Geschäftsverantwortung bringt sie wichtige Expertise für unser Unternehmen mit. Auch persönlich wird sie das Unternehmen bereichern. Gerade im Hinblick auf den demographischen Wandel und den zunehmenden Fachkräftemangel ist es wichtig, die Personalfunktion auf Vorstandsebene des Unternehmens zu stärken. Im Namen des gesamten Aufsichtsrates wünsche ich Ruth Werhahn viel Erfolg bei ihrer spannenden neuen Aufgabe.“

Ruth Werhahn: „In der neuen Funktion möchte ich dazu beitragen, dass Vonovia sich weiterhin erfolgreich entwickelt. Mehr denn je ist hierfür eine attraktive und moderne Unternehmenskultur und Arbeitgebermarke entscheidend. Nur so lassen sich in Zeiten wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Wandels Mitarbeitende für das Unternehmen begeistern und damit die Mieterinnen und Mieter bestmöglich betreuen. Wohnen ist ein Grundbedürfnis aller Menschen. Und es ist in erster Linie den Mitarbeitenden von Vonovia zu verdanken, dass das Unternehmen nicht nur wirtschaftlich erfolgreich ist, sondern auch seiner gesellschaftlichen Verantwortung nachkommt.“

Rolf Buch ergänzt: „In den vergangenen zehn Jahren ist die Anzahl unserer Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter auf nunmehr 16.000 angestiegen. Für unser Unternehmen arbeiten Menschen mit den unterschiedlichsten Kompetenzen und Erfahrungen, für die wir auch in Zukunft ein attraktiver Arbeitgeber sein wollen. Ich freue mich sehr, dass wir mit Ruth Werhahn eine ausgewiesene Expertin mit enormer Erfahrung für unser neues Vorstandsressort gewonnen haben. Wir freuen uns sehr auf die Zusammenarbeit und wünschen ihr schon jetzt viel Erfolg und gutes Gelingen.“

Ruth Werhahn war seit 2018 Mitglied des Vorstands und Arbeitsdirektorin der TÜV Rheinland AG. Neben dem Personalressort verantwortete sie die internationalen Regionen, die die geschäftsbereichsübergreifenden Aktivitäten des technischen Prüfdienstleisters koordinieren. TÜV Rheinland hat rund 21.000 Mitarbeitende in mehr als 50 Ländern und erzielt einen Jahresumsatz von mehr als zwei Mrd. €.

Die Juristin begann ihre berufliche Karriere im Jahr 2000 im Personalbereich der Düsseldorfer Veba AG. Seit 2001 war Ruth Werhahn in verschiedenen Positionen im neu entstandenen E.ON Konzern tätig. So war sie von 2004 bis Ende 2007 als Leiterin des zentralen Stabs für den Vor-stand und Aufsichtsrats tätig, bevor sie 2008 in die Geschäftsführung der E.ON Nordic AB im schwedischen Malmö wechselte und dort u.a. die Geschäftsentwicklung sowie Mergers & Akquisition übernahm. Von 2010 bis 2013 leitete sie den Aufbau des neuen Geschäftsfeldes Elektromobili-tät im E.ON-Konzern. Im Jahr 2013 kehrte sie in die Personalfunktion zurück und übernahm in der Folge die Leitung der Personalarbeit des Deutschlandgeschäfts der E.ON SE.

Helene von Roeder verlässt den Vorstand

Helene von Roeder verlässt zum 1. Juli 2023 auf eigenen Wunsch und im besten gegenseitigen Einvernehmen den Vorstand der Vonovia SE, um sich neuen beruflichen Herausforderungen zu widmen.

Jürgen Fitschen sagt zur Entscheidung von Helene von Roeder: „Im Namen aller Aufsichtsratsmitglieder möchte ich Helene von Roeder sehr herzlich für ihre Arbeit in den vergangenen fünf Jahren danken. Zuerst als Chief Financial Officer und ab 2021 als CTO hat sie maßgeblichen Anteil an der erfolgreichen Fortentwicklung des Unternehmens. Wir respektieren den Wunsch von Helene von Roeder und wünschen ihr weiter-hin viel Erfolg für ihre persönliche und berufliche Zukunft.“

„Nach den vergangenen fünf Jahren verlasse ich die Vonovia SE mit einem lachenden und einem weinenden Auge. In dieser Zeit haben wir gemeinsam sehr viel für das Unternehmen bewegen können und können stolz auf das Erreichte sein. Ich bin sehr dankbar für die gute Zusammenarbeit im Vorstand und mit den Kollegen und Kolleginnen von Vonovia, freue ich mich aber gleichzeitig sehr auf die neue Herausforderung, die vor mir liegt“, so Helene von Roeder zu ihrer Entscheidung.

Rolf Buch sagt: „Mit Bedauern habe ich die Entscheidung von Helene von Roeder zur Kenntnis genommen. Persönlich und auch für meine Kollegen im Vorstand möchte ich ihr schon jetzt für die professionelle und engagierte Zusammenarbeit danken. Seit ihrer Berufung in den Vorstand haben wir als Unternehmen einen großen Schritt nach vorne gemacht. Als CFO hatte sie maßgeblich Anteil am Zusammenschluss mit der Deutsche Wohnen. In ihrer Zeit als CTO hat sie insbesondere das Value-add-Segment erfolgreich neu strukturiert und ausgerichtet. Für ihren neuen beruflichen Schritt wünsche ich ihr gutes Gelingen und viel Erfolg.“

Helene von Roeder ist seit Mai 2018 im Vorstand der Vonovia SE. Nach ihrem Studium der Physik in München und der theoretischen Astrophysik in Cambridge startete sie ihre Karriere 1995 bei der Deutschen Bank in London. Von 2000 bis 2004 war sie für die UBS AG in Frankfurt und London tätig und wechselte anschließend zu Morgan Stanley Bank nach Frankfurt, wo sie zuletzt als Head of Global Capital Markets für Deutschland und Österreich Mitglied des Vorstands der Morgan Stanley Bank AG war. Ab 2014 verantwortete sie dann das Geschäft der Credit Suisse in Deutschland, Österreich und CEE.

Solide Geschäftsentwicklung im ersten Quartal

Die Vonovia SE verzeichnet zu Beginn des Geschäftsjahres eine solide Geschäftsentwicklung. Das Unternehmen profitiert unverändert von den Megatrends Wohnraumbedarf in urbanen Ballungsräumen sowie dem Fokus auf Klimaschutz und Energieeffizienz. Das Kerngeschäft Bewirtschaftung hat sich positiv entwickelt. Klimaneutralität bis 2045 bleibt ein wichtiges Ziel für Vonovia.

Rolf Buch: „In den ersten drei Monaten des Jahres war der Immobilienmarkt angespannt. Unser Kerngeschäft – die Bewirtschaftung von Wohnimmobilien – ist gesund und entwickelte sich auch in diesem schwierigen Umfeld positiv. Das Vertriebsgeschäft war erwartungsgemäß rückläufig.“

Die Segmenterlöse lagen mit 1.430,7 Mio. € im ersten Quartal 2023 rund 12 % unter dem Vergleichswert des Vorjahres. Zu diesem Rückgang haben im Wesentlichen volumenbedingt geringere Erlöse aus dem Development-Geschäft und aus dem Verkaufsgeschäft (Recurring Sales) beigetragen. Das EBITDA fiel im Vergleich zum Vorjahr um knapp 10 % von 728,7 Mio. € auf 657,1 Mio. €.

Das EBITDA Rental – mit rund 88 % EBITDA-Beitrag das größte Segment – lag im ersten Quartal 2023 bei 579,7 Mio. € (Q1 2022: 551,2 Mio. €). Dank Effizienzsteigerungen, niedrigem Leerstand und Synergien aus der Integration der Deutsche Wohnen verzeichnete das Kerngeschäft Bewirtschaftung damit eine positive Entwicklung und liegt rund 5 % über dem Vergleichswert des Vorjahres.

Die weiteren Segmente, die zusammen rund 12 % zum gesamten EBITDA beitragen, lagen erwartungsgemäß jeweils unter den Vorjahreswerten. Der Rückgang im Segment Development ist vor allem auf eine außergewöhnlich große Projektfertigstellung im ersten Quartal 2022 zurückzuführen. Im Segment Value-add wirkten sich die gestiegenen Kosten für Bauleistungen sowie die niedrigeren Investitionen in Neubau und Modernisierung und damit verbunden ein geringeres Auftragsvolumen aus.

Der Rückgang des EBITDA sowie ein gestiegener Zinsaufwand führten zu einem geringeren Group FFO. Insgesamt fiel der Group FFO, die für die operative Ertragskraft maßgebliche Kennzahl, im Vorjahresvergleich von 563,1 Mio. € um 17,8 % auf 462,6 Mio. €. Pro Aktie weist Vonovia einen Group FFO von 0,58 € aus (Q1 2022: 0,73 €).

Aktuelle Portfoliobewertung bietet Transparenz

Vonovia hat zum Ende des ersten Quartals eine außerplanmäßige Neubewertung des Gesamtportfolios vorgenommen, die zu einem Verkehrswert des Immobilienbestands von rund 91,2 Mrd. € kommt (31.12.2022: 94,7 Mrd. €).

„Unsere Bewertung bietet eine größtmögliche Transparenz mit Blick auf die herausfordernde Situation im 1. Quartal 2023. Sie ist allerdings eine Momentaufnahme. Zumal wir im 2. Quartal erstmals wieder größere Transaktionen sehen. Weiterhin gilt uneingeschränkt: Das aktuelle Marktumfeld mit gestiegenen Kapital- und Baukosten beschleunigt die Megatrends, um die wir unser Geschäft aufgebaut haben“, sagt Buch.

Der EPRA NTA (Net Tangible Assets) als die Steuerungsgröße für den
Nettovermögenswert lag mit 42.779,3 Mio. € um 6,5 % unter dem Wert zum Jahresende 2022 von 45,744,5 Mio. €. Pro Aktie lag er bei 53,75 €.

Der Verschuldungsgrad (LTV) liegt zum Stichtag aufgrund der Verkäufe pro forma bei 45,4 %.

Das Bestandsportfolio war zum Stichtag 31. März 2023 mit einer Leerstandsquote von 2,2 % faktisch vollvermietet. Die organische Mietsteigerung betrug insgesamt 3,4 %, die marktbedingte Mietsteigerung 1,2 %. Die durchschnittliche monatliche Ist-Miete lag konzernweit bei 7,54 € pro Quadratmeter. Im deutschen Portfolio waren es 7,46 € pro Quadratmeter.

Investitionen für Klimaneutralität mit hoher Priorität

Bereits in den vergangenen Jahren hat das Unternehmen seinen Wohnungsbestand umfangreich modernisiert, und wird dies fortsetzen: Konventionelle Heizungen werden Schritt für Schritt durch Wärmepumpen ersetzt; eigene, mit erneuerbarer Energie betriebene Nahwärmenetze eingerichtet, und die Energieversorgung wird auf Ökostrom umgestellt. Mit diesen Maßnahmen folgt das Unternehmen seinem Klimapfad, der dem Klimaschutzabkommen und 1,5°-Ziel von Paris entspricht.

Rolf Buch: „Klimaschutz hat für uns eine hohe Priorität. Mit kluger Quartiersentwicklung haben wir die Chance, die Energiewende wirtschaftlich und sozialverträglich zu gestalten. Dazu brauchen wir aber verlässliche politische Rahmenbedingungen, die für die Immobilienwirtschaft die richtigen Anreize für energetische Sanierung setzen.“

Ausblick auf das laufende Geschäftsjahr

Vor dem Hintergrund der erwartungsgemäßen Entwicklung im ersten Quartal 2023 bestätigt das Unternehmen die Prognose für Umsatz, EBITDA und Group FFO für das Geschäftsjahr 2023.

„Zum Jahresanfang haben wir die Weichen gestellt, die unsere Entwicklung im laufenden Geschäftsjahr maßgeblich beeinflussen werden. Unser Kerngeschäft Bewirtschaftung ist und bleibt die Basis für den nachhaltigen Erfolg von Vonovia. Gleichzeitig belegen die jüngsten Veräußerungen, dass unser Bestand qualitativ hochwertig und dementsprechend gefragt ist. Das stimmt uns optimistisch“, sagte Rolf Buch.

Die Segmenterlöse 2023 werden voraussichtlich zwischen 6,4 und 7,2 Mrd. € liegen. Für das EBITDA rechnet Vonovia mit einer Bandbreite von 2,6 bis 2,85 Mrd. €. Der Group FFO wird in einer Bandbreite von rund 1,75 bis 1,95 Mrd. € erwartet. Mit Blick auf den Nachhaltigkeits-Performance-Index (SPI) geht Vonovia davon aus, alle Ziele 2023 zu erreichen.